特殊土地是指军事设施、涉外、宗教、监教、墓地、陵园及其他自然保；；で忍厥庥猛镜姆桥┮涤玫。
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一、估价难点及突破点

一是价值泉源不明确，，，，，收益不清晰或者收益难以界定；；；

二是市场小或没有，，，，，没有相似性的土地，，，，，导致市场价值难以判断；；；

三是开发建设方式、形式特殊，，，，，没有行业标准，，，，，本钱难以估算。
。

对特殊土地的评估，，，，，需寻找与一般土地在估价上的配合点：

一是基本价值泉源相同，，，，，都是知足园地（空间）的需求；；；

二是基本本钱组成相似，，，，，土地自己的价值、开发用度（人力、资金、物料）都差别不大；；；

三是基本的价钱影响因素，，，，，如区位、交通条件、土地自然条件、周边情形、妄想、基础设施、权力及限制。
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二、估价重点

一是用途，，，，，由于用途决议收益，，，，，收益决定价值，，，，，价值越大，，，，，土地收益越高；；；

二是可替换性，，，，，其可替换性越。
。，，，，竞争越。
。，，，，土地价值越高；；；

三是开举事度，，，，，本钱决议基外地价，，，，，本钱越高，，，，，基外地价越大，，，，，但它不是无限大的；；；

四是影响因素，，，，，在平均水平上，，，，，影响越正向，，，，，土地价值越高。
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三、差别估价类型要点

1、划拨用地

划拨用地是指无偿以行政指令方式设置给行政事业单位、国企等的土地。
。在涉及到审计记账、国企改制作价、转为出让有偿性子、政府收购等情形时，，，，，就需要举行土地评估。
。这一类土地保存特殊性，，，，，在于权力和市场的限制。
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权力限制在于：划拨用地一般不果真转让，，，，，转让需要政府审批；；；且不可举行再开发，，，，，只能凭证政府划定的方式使用；；；同时划拨用地没有明确的年限期制，，，，，政府可能随时收回，，，，，公益性大于工业性。
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市场限制在于：划拨用地不举行果真转让，，，，，缺乏透明性，，，，，与出让土地市场没有互动和衔接。
。在划拨用地评估时，，，，，要注重，，，，，划拨用地价钱水平总体上要比正常市场出让价钱低；；；评估时，，，，，重点在参数、指标简直定、判断，，，，，企业、栖身类注重收益，，，，，公益性用地倾向于本钱。
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划拨用地在选择收益法举行评估时要注重：租金及收益比一般市场价钱低，，，，，还原率较之一般用地高一些，，，，，主要是预期不明确，，，，，风险较大，，，，，需要视察市场方面的因素；；；使用本钱法评估时，，，，，土地开发利润率比一般市场要低，，，，，土地增值率也比一般市场要低；；；使用剩余法时，，，，，不动产价值、利润率比一般不动产要低。
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2、整体土地

整体土地是指农民整体所有的土地，，，，，包括建设用地和农用地。
。如：整体企业用地、宅基地、农用地。
。整体土地市场受权力和市场限制，，，，，保存有价无市的征象，，，，，价钱水平总体上要比国有正常市场低。
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整体土地在选择收益法举行评估时需要注重，，，，，租金及收益比国有土地市场低，，，，，且土地还原率比国有土地高；；；

选用本钱法举行评估时需要注重，，，，，土地开发利润率和土地增值率比国有土地市场低；；；

选用剩余法举行评估时需要注重，，，，，其不动产的价值、利润率等要比国有土地上不动产的价值低；；；

选用市场法评估时需要注重可比案例的可用性和隐形性。
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3、交通场站用地

交通场站用地是以用途特点命名的地类，，，，，如车站，，，，，停车场等，，，，，其特殊性在于市场较。
。，，，，收入低，，，，，且投入本钱高，，，，，以公用、公益使用目的为主。
。价钱水平总体上要比地上价钱低，，，，，公益水平越高市场价越低，，，，，且类型差别，，，，，价钱也会保存很大的差别。
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交通场站用地在使用收益法评估时需要注重，，，，，租金及收益泉源于显化收益、隐形收益及公益效益，，，，，但公益效益简直定是难点，，，，，同时因预期收益低且不可预期，，，，，使得土地还原利率高；；；

接纳本钱法举行评估时需要注重，，，，，土地开发利润率较低，，，，，可以在一般利润率的基础上修正，，，，，同时由于用途改良提升价值空间相对较。
。，，，，以是使得土地增值率比一般情形要低；；；

接纳剩余法举行评估时需要注重，，，，，不动产的价值由于使用性子原因要比地上不动产的价值低，，，，，利润率也由于预期收益低而导致其比一般不动产开发的预期收益低；；；

另外市场法选用依赖土地市场发育情形，，，，，在土地市场发育不完善或不可熟区域，，，，，因果真市场生意案例较少，，，，，难以接纳市场法举行评估。
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特殊用地可开爆发收益性物业的，，，，，宜接纳假设开发法，，，，，不可开爆发收益性物业的，，，，，应以本钱法为主，，，，，其他3种常用评估要领凭证估价工具的详细情形有条件选用，，，，，作辅助性应用对评估效果举行磨练。
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